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            深度研究丨金融創新助力保租房發展,租購并舉加速

            2022-11-21 17:27:46|來源:丁祖昱評樓市
            摘要| 未來市場化的長租房和保障性租賃住房都將迎來加速發展,助力加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

            工欲善其事,必先利其器?!笆奈濉睍r期,全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套(間),金融支持是助推保租房快速發展的利器。今年以來,保障性租賃住房金融支持力度不斷加大,服務體系不斷創新。繼8月首批三只保租房REITs成功發行后,近日,保租房發展又迎來重大利好消息。11月8日,全國首個住房租賃基金——建行300億住房租賃基金落地簽約;11月14日,全國首單房企保障性租賃住房REITs——華潤有巢REITs正式發行。

            近年來,從中央到地方不斷出臺政策支持和引導住房租賃市場發展。從2015年底,中央經濟工作會議首次提及發展住房租賃市場,并強調將“租購并舉”確立為我國住房制度改革的主要方向;到2020年中央經濟工作會議時,提出高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策;再到近日二十大報告重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”;“租購并舉”成為房地產市場平穩健康的長效機制,住房租賃的地位不斷增強。

            大力發展保障性租賃住房,盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房問題,是“十四五”時期住房發展的重點。近日,住建部相關負責人表示,“十四五”時期,全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套(間),預計可解決2600多萬新市民青年人的住房困難。相比去年提出的40個重點城市計劃籌集建設保障性租賃住房650萬套(間),增加了250萬套。分城市來看,北上廣深四個一線城市及重慶的供應目標超過40萬間,大部分新一線城市的供應目標超過15萬間,強二線城市的供應目標也超過5萬間。

            大力發展保租房必將離不開對市場主體的資金支持,去年以來,國務院、財政部、發改委、銀保監等多部門均出臺金融政策支持保租房發展,鼓勵銀行等金融機構創新金融服務,加大保租房金融支持力度,穩步推進保租房REITs試點落地。

            保租房REITs發行政策體系不斷完善

            公募REITs融資是十分契合長租公寓項目運營特征的一種融資方式,政策端不斷完善,為保租房REITs成功發行提供基礎。2020年4月底,證監會、國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金REITs試點相關工作的通知》,正式啟動REITs試點。2021年6月,國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》將保障性租賃住房納入試點范圍。今年1月份,財政部發布《關于基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》,針對目前REITs項目節稅政策尚不成熟的特點,確保REITs項目發行成功完成募資后才需要繳納稅費,減輕REITs發行前期的稅負,促進REITs進一步發展。5月份,證監會、發改委聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》,推動保租房REITs業務規范有序開展?!锻ㄖ诽岬?,鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目,促進形成投資良性循環。

            地方政府也加速推進保障性租賃住房REITs試點項目落地,浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等多個省市在加快發展保障性租賃住房相關政策中明確提出,支持開展保障性租賃住房REITs試點。

            保租房REITs加速落地,千億資金搶籌助力發展

            今年以來,已有4只保租房REITs成功上市,分別為紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs和華夏北京保障房REITs、華夏基金華潤有巢租賃住房REIT,募集資金約50億元。具體來看,8月同日發售三只保租房REITs原始權益人分別為深圳人才安居、廈門安居集團和北京保障房中心,均為地方公共部門下屬的住房保障企業。11月14日,首單由市場化機構來運營管理的保障性租賃住房公募REITs——華潤有巢REITs正式發行,原始權益人為有巢住房租賃(深圳)有限公司,屬于華潤置地旗下專營長租公寓的子公司。

            從發售情況來看,保障性租賃住房REITs受到了機構投資者的“瘋搶”,網下詢價結果顯示,四只產品擬認購份額數量均超過100倍,其中,中金廈門安居REITs的認購倍數是109倍,華夏北京保障房REITs的認購倍數是113倍,紅土深圳安居REITs的認購倍數是133倍,華潤有巢租賃住房REITs的認購倍數達到213倍,刷新紀錄。根據四只產品公告的網下擬認購規模測算,約1940億元的機構資金搶購保障性租賃住房REITs產品,投資者類型涵蓋了券商及券商資管,保險、公募、私募以及銀行、信托等大部分金融機構。

            而過去,由于項目回報周期長,資金沉淀壓力大,且租金回報率相對略低,房企參與保租房建設的意愿不強。華潤有巢REITs的發行為房企開辟新的融資渠道起到了示范作用,或將吸引更多以保租房為底層資產的公募REITs發行上市。

            除此之外,還有多地也在積極推進保障性租賃住房REITs。據了解,今年9月,青島首個保障性租賃住房公募REITs項目——青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目已完成公開招標,中標人為華夏基金。上海臨港科技城保障性租賃住房REITs也啟動,10月18日,上海臨港新片區投資控股(集團)有限公司發布招標公告,擬以臨港科技城D03-01地塊保障性租賃住房作為底層資產發行基礎設施公募REITs,招募基金管理人。

            臨港科技城D03-01地塊為自持租賃住房建設用地由置業公司作為開發主體,在出讓年限內整體持有租賃住房物業,并持續出租,進行市場化運營;該地塊建成后的租賃住房套數下限為1308套,計劃于2023年1月底竣工。

            但從底層資產來看,目前發行和啟動的保租房REITs以新建及傳統保障房轉化項目為主,還未涉及存量改建類項目,隨著保租房REITs的逐步成熟,未來優質的改建類項目也有望通過保租房REITs實現退出。

            11月8日,建設銀行舉行住房租賃基金成立發布暨合作簽約儀式,宣布建信住房租賃基金(有限合伙)、建信住房租賃私募基金管理有限公司正式成立,并與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協議,以及簽署首批十余個項目收購協議。自此,全國首個住房租賃基金正式成立。

            建信住房租賃基金募集規模為人民幣300億元,其中,建設銀行認繳人民幣299.99億元,建信信托有限責任公司全資子公司認繳人民幣0.01億元?;鸬哪繕硕ㄎ患巴断驗?,通過投資房企存量資產,改造為租賃住房,增加市場化長租房和保障性租賃住房供給,探索租購并舉的房地產發展新模式。

            據建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁 孫慶文表示:“建信住房租賃基金的運作完全是自主決策、市場化運作,試點初期主要投向房企自持住宅、存量商辦物業兩類存量資產。其中,房企自持住宅的建設成本由于已經在項目中分攤,在當前房地產市場整體遇冷的情況下,往往可以爭取到相對較好的價格,利于保障投資成本與收益的平衡。商辦物業則會選擇能在當地有明確政策支持納入保障性租賃住房的項目?!?/p>

            “非居改?!笔呛芏喑鞘谢I集保租房的重要供應方式,目前全國多地均已明確支持非居住存量改建為保障性租賃住房,并出臺相關政策細則指導市場發展。

            孫慶文稱“之所以看重所投資產能否納入當地保障性租賃住房項目,主要出于將來發行保障性租賃住房公募REITs的考慮。目前保租房REITs試點情況較好,市場反響熱烈,探索出一條可行的退出方式,我們將來的投資退出也會以發行公募REITs為主?!?/p>

            目前,很多城市的商辦市場庫存較大,去化周期較長。15個重點城市2018-2022年9月商辦市場的存量整體呈上升趨勢,截至2022年三季度末,上海、成都、南京3個城市的商辦庫存面積超過千萬方,青島、昆明等11個城市的商辦庫存面積超過300萬方。建信住房租賃基金的落地,不僅有助于盤活房企存量資產,增加長租房、保租房供給,也有助于改善商業辦公市場的供求關系。

            據悉,建信住房租賃基金首批項目已于實繳出資當日完成投放,發布會現場簽約10余個項目,截至目前,重點推進項目20余個,項目資產總規模超過100億元。未來隨著存量項目逐漸通過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出后,租賃基金的規?;驅⒗^續擴容。后續,其他商業銀行也有望跟進推出設立住房租賃基金,共同助力解決城市青年居住難題。

            4只保租房公募REITs成功發行,“投融建管退”資管閉環打通,而隨著全國首單住房租賃基金的落地,租賃住房行業的發展模式逐漸清晰。未來市場化的長租房和保障性租賃住房都將迎來加速發展,助力加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

             


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